正常使用大修基金需要過半數(shù)業(yè)主同意

薛瑞光介紹，大修基金主要用于對住宅小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和共用部位的更新改造。使用情況分兩種，一種是正常使用住宅大修基金，一種是應(yīng)急使用住宅大修基金。臨河區(qū)供熱供氣物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在2023年3月7日最新制定了大修基金的使用規(guī)程。

正常使用住宅專項(xiàng)維修資金即大修基金主要有申請確認(rèn)、申報(bào)備案、驗(yàn)收結(jié)算三個步驟。

在申請確認(rèn)階段，首先由業(yè)主（也就是住宅專項(xiàng)維修資金使用人）向業(yè)主委員會提出書面申請，未成立業(yè)主委員會的小區(qū)業(yè)主向轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會）提出申請；然后由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會（村委會）現(xiàn)場勘察認(rèn)可后，提交住宅專項(xiàng)維修資金使用申請，報(bào)臨河區(qū)供熱供氣物業(yè)服務(wù)中心維修資金辦；最后，維修資金辦接到住宅專項(xiàng)維修資金申請報(bào)告后，進(jìn)行實(shí)地勘察，確認(rèn)維修項(xiàng)目并取證后，下發(fā)一次性告知住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)資料清單，清單包括住宅維修資金使用申請表、住宅維修資金使用公示內(nèi)容、業(yè)主書面確認(rèn)（簽字）分?jǐn)偯骷?xì)表、詢價表。

申報(bào)備案時，由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會（村委會）按照住宅維修資金使用申請表申報(bào)的維修項(xiàng)目，以詢價方式擬聘用具有相應(yīng)資質(zhì)的維修施工單位，確定維修施工方案，提供工程預(yù)算；非常重要的一個步驟是，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會（村委會）在核實(shí)工程涉及受益人和負(fù)擔(dān)人后，要組織召開業(yè)主大會（或書面征求意見），由專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，涉及使用面積和表決人數(shù)均要過半數(shù)業(yè)主同意或簽字，才視為同意使用。分?jǐn)偯骷?xì)表要進(jìn)行公示（由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)分?jǐn)倶I(yè)主和業(yè)主信息的真實(shí)性，沒有業(yè)主委員會的由社區(qū)居委會或村委會負(fù)責(zé)，并加蓋公章），住宅專項(xiàng)維修資金使用公示以及符合人數(shù)比例業(yè)主的同意簽字表等以上材料報(bào)臨河區(qū)供熱供氣物業(yè)服務(wù)中心辦理備案；維修資金辦對申報(bào)材料初審后，報(bào)中心政務(wù)擴(kuò)大會議研究，中心政務(wù)擴(kuò)大會議通過后，維修資金辦告知委托人方可開工。

驗(yàn)收結(jié)算階段，施工過程中業(yè)主委員會或社區(qū)居委會（村委會）和業(yè)主代表要進(jìn)行工程監(jiān)督檢查；工程竣工后，業(yè)主委員會或社區(qū)居委會（村委會）和業(yè)主代表按照國家有關(guān)規(guī)定組織工程驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收報(bào)告加蓋公章。委托人持工程驗(yàn)收報(bào)告（一萬元以上的工程需出具審計(jì)報(bào)告）、普通增值稅發(fā)票到中心財(cái)務(wù)室進(jìn)行結(jié)算。

遇緊急情況可以申請應(yīng)急使用大修基金

除了上述正常使用大修基金的情況外，當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修或者更新改造時，可以應(yīng)急使用大修基金。

對于這種情況，薛瑞光解釋說：“按照我們最新的規(guī)程，可以申請應(yīng)急使用大修基金的情況主要有樓頂漏雨、排水主管網(wǎng)堵塞和爆裂、二次加壓泵問題、電梯曳引機(jī)和曳引繩超期服役、消防設(shè)施設(shè)備老化、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)這6種情況。遇上述情況，無需經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分建筑物總面積占比三分之二以上業(yè)主且占比總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，經(jīng)轄區(qū)辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會、供熱供氣物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場勘察取證后即可直接使用?！?/p>

具體規(guī)程也主要包括申請確認(rèn)、申報(bào)備案和驗(yàn)收結(jié)算三個方面。

在申請確認(rèn)時，應(yīng)急使用大修基金可以直接由轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會向住宅專項(xiàng)維修資金主管部門提出申請。轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的，再由相關(guān)業(yè)主向住宅專項(xiàng)維修資金主管部門提出代修申請。轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會不履行申請職責(zé)的，事后要依法追究相關(guān)人責(zé)任。

申報(bào)備案時需要相關(guān)單位提出申請并提交以下材料：

1.轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會提供應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金申請。

2.轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會提供委托書以及受委托人身份證復(fù)印件，業(yè)主委員會還需提供業(yè)主委員會備案復(fù)印件。轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會對工程預(yù)算、工程材料、工程質(zhì)量嚴(yán)格監(jiān)管。

3.應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)主分?jǐn)偳闆r明細(xì)表。

4.轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會組織詢價或公開招投標(biāo)選聘施工單位。所選施工單位需提交營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復(fù)印件、施工合同、質(zhì)保協(xié)議、應(yīng)急施工方案、應(yīng)急維修工程預(yù)算書。另外，申請單位或個人對申報(bào)材料的真實(shí)性和合法性、維修范圍及工程預(yù)算負(fù)責(zé)。住宅專項(xiàng)維修資金主管部門可要求申請人對申報(bào)資料提供專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告、造價咨詢報(bào)告或有關(guān)部門出具的整改意見書。

在驗(yàn)收結(jié)算時，應(yīng)急維修工程完工后，施工企業(yè)要向轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會報(bào)告。轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會、業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的，可以由轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會選舉臨時施工小組代表）組織有關(guān)人員驗(yàn)收，出具工程驗(yàn)收報(bào)告（工程總造價超一萬元包括一萬元的需第三方審計(jì)公司出具審計(jì)報(bào)告），工程完工驗(yàn)收合格后扣除工程總造價3%做為質(zhì)保金，質(zhì)保期過后一次性付清，工程造價超一萬元的最終結(jié)算以審計(jì)報(bào)告為主。工程竣工驗(yàn)收后業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項(xiàng)維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況及分?jǐn)偨痤~進(jìn)行公示告知業(yè)主，沒有業(yè)主委員會的由轄區(qū)辦事處、社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會公示告知。